Circolare 110%

1.
Sono ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che “solo” al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti il cambio di destinazione d’uso del fabbricato – in origine non abitativo – e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Ciò implica, tra l’altro, che, ai fini del Superbonus, al termine dei lavori l’immobile, in origine non abitativo, deve rientrare in una delle categorie catastali ammesse a tale detrazione ovvero immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze.

2.
Con riferimento, inoltre, agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.
Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio. Ai fini della predetta verifica, occorre fare riferimento alla superficie catastale.

3.
Per effetto dei vincoli ai quali l’edificio è sottoposto o dei regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali – non è possibile effettuare neanche uno degli interventi “trainanti”, il Superbonus si applica, comunque, alle spese sostenute per gli interventi “trainati” quali, ad esempio, la sostituzione degli infissi o la realizzazione del cappotto interno nelle singole unità immobiliari, a condizione che tali interventi assicurino il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio oppure, il conseguimento della classe energetica più alta.

4.
Rientrano nell’ambito applicativo del Superbonus «anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1 anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A».
In linea di principio, è possibile ammettere al Superbonus anche interventi effettuati su “ruderi”, indipendentemente dalla circostanza che gli stessi siano accatastati nel Catasto Terreni con l’indicazione dello specifico codice qualità per i “diruti” ovvero che siano iscritti al Catasto Fabbricati, a condizione che l’intervento non si qualifichi come una “nuova costruzione”.
«Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza». In sostanza gli interventi riguardanti tali edifici sono ricompresi nella “ristrutturazione edilizia” e non sono considerati come “nuove costruzioni”.

5.
Sono in ogni caso esclusi dal Superbonus gli interventi realizzati su immobili strumentali “per natura”, in quanto classificati nelle categorie catastali A/10, B, C, D ed E (tranne nell’ipotesi di cambio di destinazione di uso), nonché quelli strumentali “per destinazione” per i quali invece rileva l’effettivo utilizzo. Ciò implica, ad esempio, che non rientrano nel Superbonus gli interventi realizzati su un immobile che, seppur classificato in categoria A/2, viene effettivamente utilizzato come studio professionale, come immobile strumentale ovvero come sede dell’impresa dal proprietario, dal possessore o dal detentore dell’immobile medesimo.
Se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento. Tale principio si applica anche ai fini del sismabonus.
Analoga previsione non sussiste per gli interventi di riqualificazione energetica che danno diritto al c.d. ecobonis.
Ai fini del Superbonus, per gli interventi agevolabili realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale (abituale o occasionale) la detrazione è ridotta al 50 per cento.

6.
L’abitazione nella quale è stabilita la sede amministrativa dell’imprenditore individuale che svolge un’attività tipicamente “in cantieri” (impiantisti, imbianchini, etc.) non può definirsi “strumentale per l’esercizio dell’attività” e neppure utilizzata promiscuamente ai sensi dell’articolo 64, comma 2, del TUIR nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professione. Di conseguenza, nel caso di interventi agevolabili, non opera la predetta riduzione del 50 per cento.

7.
Rientrano nella ristrutturazione edilizia “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.
In caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia pure inquadrabili come “ristrutturazione edilizia”, il Superbonus per interventi “trainanti” e “trainati” di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante- operam. In tal caso, il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
Tale limitazione non riguarda, invece, gli interventi antisismici ammessi al Superbonus.

8.
Sono interventi di “riparazione o locali” quelli che interessano singoli elementi strutturali e che, comunque, non riducono le condizioni di sicurezza preesistenti. In sostanza, tali interventi non devono cambiare significativamente il comportamento globale della costruzione e sono volti a conseguire una o più delle seguenti finalità:

•  ripristinare, rispetto alla configurazione precedente al danno, le caratteristiche iniziali di elementi o parti danneggiate;
• migliorare le caratteristiche di resistenza e/o di duttilità di elementi o parti, anche non danneggiati;
• impedire meccanismi di collasso locale;
• modificare un elemento o una porzione limitata della struttura.

La Commissione precisa che le prime tre finalità “sono sicuramente volte a ridurre le condizioni di rischio, e quindi perseguono l’obiettivo del sismabonus, la quarta non persegue la riduzione del rischio, ed è da ritenersi perciò non ricompresa tra gli interventi indicati alla lettera i) dell’articolo 16 bis del TUIR” e, quindi, non beneficia delle corrispondenti detrazioni.

Sono da ritenersi ammissibili ai benefici fiscali gli:

• “interventi sulle coperture, finalizzati all’aumento della capacità portante, alla riduzione dei pesi, alla eliminazione delle spinte applicate alle strutture verticali;
• interventi di riparazione e ripristino della resistenza originaria di elementi strutturali in muratura.

Nel corpo delle attestazioni previste dal DM n. 329 del 2020, il progettista, il direttore dei lavori e, ove previsto, il collaudatore statico, ciascuno per quanto di competenza, dovranno esplicitare il nesso di causalità tra la stabilità dell’edificio nei confronti dell’azione sismica e l’eventuale carenza da sanare in elementi posti nelle vicinanze delle costruzioni.
In altri termini, le figure tecniche, responsabili del processo, dovranno attestare il rapporto causa-effetto, ex ante ed ex post, che, nel processo di riduzione del rischio sismico, si instaura tra la costruzione e gli interventi progettati per le situazioni al contorno.
Altro elemento da attestare, a cura dei professionisti incaricati, è quello relativo all’appartenenza dell’intervento ad una singola unità immobiliare, ad un condominio, ovvero al carattere sovra condominiale.
L’obbligo dei professionisti incaricati di asseverare tanto la classe di rischio nello stato di fatto (ante operam), quanto nello stato di progetto dopo gli interventi previsti (post operam).

9.
Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
La locuzione «progetti unitari» deve essere correlata alla nozione di singola unità strutturale; pertanto, ai fini delle agevolazioni fiscali, gli interventi in questione non devono necessariamente riguardare un intero aggregato edilizio, che tipicamente caratterizza i centri storici. Possono, dunque, essere ammessi alle detrazioni anche gli “interventi di riparazione o locali”.

10.
Aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità.
Predetti interventi sono ammessi al Superbonus anche nell’ipotesi in cui siano effettuati congiuntamente agli interventi antisismici.
Ai fini del Superbonus, gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche possono essere realizzati sia sulle parti comuni degli edifici che sulle singole unità immobiliari residenziali e si riferiscono a diverse categorie di lavori quali, ad esempio, la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), il rifacimento di scale ed ascensori, l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici, di servoscala, montascale o piattaforme elevatrici.
Al limite massimo di spesa di 96.000 euro riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Nel caso di interventi sulle parti comuni dell’edificio, le relative spese, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione.
Potrà fruire del Superbonus per l’intervento sulla propria abitazione nel limite di spesa di 96.000 euro e per l’intervento sulle parti comuni del condominio per la quota a lui imputata nell’ulteriore limite di 96.000 euro.

11.
Pertanto, nei limiti di spesa previsti dalla norma, la detrazione spetta anche qualora nell’ambito dell’intervento di demolizione e ricostruzione siano modificati il numero, le dimensioni, la posizione e l’orientamento degli infissi. Ciò comporta, tra l’altro, che, ai fini della asseverazione, devono essere indicate le informazioni relative alla situazione post intervento.
L’agevolazione spetta solo nel caso di sostituzione di componenti già esistenti o di loro parti, e non anche nei casi di nuova installazione, è possibile fruire della detrazione anche nell’ipotesi di sostituzione degli infissi esistenti, anche con spostamento e variazione di dimensioni, per un numero finale di infissi la cui superficie complessiva sia minore o uguale a quella inizialmente esistente.
Per le spese sostenute per l’eventuale installazione di ulteriori infissi – che nella situazione finale comportano un aumento della superficie complessiva iniziale – sarà possibile fruire della detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16-bis del TUIR attualmente disciplinata dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nella misura del 50 per cento delle spese sostenute.

12.
Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica nell’ambito di interventi di “nuova costruzione”.
L’istallazione dell’impianto fotovoltaico è agevolabile ai fini del Superbonus solo a condizione che sia effettuata congiuntamente alla realizzazione di almeno uno degli interventi “trainanti”.
Resta fermo, tuttavia, che il Superbonus spetta solo per le spese relative all’istallazione dell’impianto fotovoltaico e non anche per le spese riferite agli interventi di efficienza energetica o antisismici esclusi, invece, dal Superbonus in quanto realizzati nell’ambito di un intervento di “nuova costruzione”.
L’installazione di impianti solari fotovoltaici di cui al comma 5 del citato articolo 119 del decreto Rilancio – effettuata sulle parti comuni di un edificio, sulle singole unità immobiliari che fanno parte dell’edificio medesimo, su edifici unifamiliari e su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno – è ammessa al Superbonus anche se l’installazione è effettuata in un’area pertinenziale dell’edificio in condominio come, ad esempio, sulle pensiline di un parcheggio aperto.
Si ritiene, inoltre, che il Superbonus spetti anche se l’installazione di impianti solari fotovoltaici è realizzata:

•  sul terreno di pertinenza dell’abitazione oggetto di interventi di riqualificazione energetica;
• su un edificio diverso da quello oggetto degli interventi agevolati purché quest’ultimo fruisca dell’energia prodotta dall’impianto medesimo.

Il limite di spesa ammesso al Superbonus è pari a 48.000 euro, e comunque nel limite di 2.400 euro per ogni kW. Il predetto limite è riferito alla singola unità immobiliare, va distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti, agevolati ai sensi del successivo.

A seguito dell’istanza presentata dal contribuente, il GSE effettua un’istruttoria in merito ai profili di propria competenza al fine di verificare se l’impianto di produzione può essere ammesso al servizio di ritiro dedicato per la remunerazione dell’energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo. Al termine della predetta istruttoria, il GSE comunica al contribuente l’accettazione dell’istanza, a mezzo mail, propedeutica alla successiva attivazione della convenzione. A seguito dell’invio dell’accettazione dell’istanza, il contribuente è tenuto a sottoscrivere e inviare una copia della convenzione al GSE il quale provvederà a perfezionare il contratto.
In considerazione dell’iter procedimentale sopra descritto, si ritiene che sia possibile fruire del Superbonus anche nelle more del perfezionamento del contratto col Gestore dei servizi energetici a condizione, tuttavia, che il contribuente sia in possesso della comunicazione di accettazione dell’invio dell’istanza del GSE.

13.
I limiti di spesa, euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno più accessi autonomi dall’esterno secondo la definizione di cui al comma 1-bis del presente articolo; euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero massimo di 8 colonnine; euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomini che installino un numero superiore a 8 colonnine. L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare».
La norma stabilisce espressamente che il Superbonus si applica a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.

14.
Legge di bilancio 2022, riconosce ai contribuenti, ai fini della determinazione delle imposte sui redditi, una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti (per quelli che non rientrano nel Superbonus).

La detrazione, spetta nella misura del 75 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

• 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
• 30.000 a euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di 8 unità immobiliari.

L’agevolazione, pertanto, non spetta per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile né per gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione, ivi compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

15.
La spesa per il compenso straordinario dell’amministratore non può essere considerata fra quelle ammesse al Superbonus atteso che tale compenso non è caratterizzato da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi effettuati dall’amministratore del condominio rientrano tra gli ordinari obblighi posti a suo carico da imputare alle spese generali di condominio.
Diverso è il caso, in cui l’amministratore del condominio sia nominato, responsabile dei lavori. In tal caso, il compenso che gli viene riconosciuto per lo svolgimento di tale ruolo rientra tra le spese ammesse alla detrazione in quanto strettamente correlate all’esecuzione degli interventi agevolabili.