Applicazione dell’aliquota iva ridotta ai lavori su immobili abitativi

In Italia, ai lavori di restauro / risanamento / ristrutturazione è applicabile l’aliquota IVA ridotta del 10% e, con particolare riferimento agli immobili a prevalente destinazione abitativa privata.

È prevista l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 10% anche ai lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (con la limitazione prevista per i beni significativi).

Tale norma circoscrive l’aliquota IVA agevolata agli interventi effettuati (solo) su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.

Restano, pertanto, esclusi dall’agevolazione e scontano l’aliquota IVA ordinaria, gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su fabbricati accatastati come uffici / negozi anche se di fatto adibiti ad abitazione privata, nonché gli interventi su interi fabbricati in cui le unità accatastate come abitazione siano inferiori al 50% dell’intero immobile.

La norma nazionale, più che all’effettivo utilizzo dell’immobile, dà quindi rilevanza alla categoria catastale dello stesso.

Considerato che i lavori di manutenzione sugli uffici scontano l’aliquota IVA ordinaria, mentre quelli sugli immobili abitativi scontano l’aliquota IVA ridotta del 10%, dubbi possono sorgere in caso di interventi che determinano il cambio di destinazione (da “ufficio” a “abitazione” e viceversa).

In tal caso è possibile fare riferimento a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, secondo cui l’indetraibilità oggettiva dell’IVA per l’acquisto / manutenzione di immobili abitativi, non opera per gli interventi di ristrutturazione di immobili strumentali da destinare ad usi abitativi, in quanto solo a lavori ultimati si realizza il cambio di destinazione e di classificazione catastale.

Stante tale principio, per determinare il trattamento IVA applicabile, assume rilevanza la natura oggettivo-catastale dell’immobile esistente al momento in cui i lavori sono effettuati.

Di conseguenza, l’aliquota IVA applicabile in caso di un ufficio che diventa abitazione è quella ordinaria, in quanto, al momento in cui le operazioni sono effettuate, l’immobile è (ancora) accatastato come ufficio, mentre nel caso contrario, va applicata l’aliquota IVA ridotta del 10%.

Secondo l’Agenzia è irrilevante la circostanza che l’immobile, durante i lavori, sia temporaneamente accatastato nella categoria F, che individua le “unità immobiliari in corso di costruzione”.

Dopo aver evidenziato che tale categoria “risponde esclusivamente all’esigenza transitoria di indicare che l’immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia, e non è idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d’uso”, l’Agenzia conclude affermando “che al fabbricato debba attribuirsi ancora natura di abitazione”, confermando che ciò che rileva è l’accatastamento dell’immobile all’atto dei lavori.

In tale contesto va infine evidenziato che:

• il Consiglio dell’Unione Europea prevede la revisione dell’ambito di applicazione delle aliquote IVA ridotte, con decorrenza dall’1.1.2025;
• la Legge n. 111/2023, prevede, la necessità di “razionalizzare il numero e la misura delle aliquote dell’IVA secondo i criteri posti dalla normativa dell’Unione europea”.